[摘要] 编者按:楼市利好政策不断,市场回暖的势头也非常明显,近日全国各地连番出现房价暴涨、日光盘等字眼,省城多家房企也宣称销量上涨,售价提高。
编者按：楼市利好政策不断，市场回暖的势头也非常明显，近日各地连番出现房价暴涨、日光盘等字眼，省城多家房企也宣称销量上涨，售价提高。但济南的房价真的涨了吗？目前市场销量呈现出怎样的状态？济南楼市库存到底还有多少？本报今起刊发系列策划：济南楼市真相，通过对济南房地产市场现状的客观描述为您提供参考。
商报济南消息 数据显示，目前省城新建住宅价格仅为8500多元一平米，在二线城市中位列中游。自2011年以来，省城新房价格并没有出现大涨大跌的状况，始终徘徊在8300-8800元/平米左右的水平，城市外扩的过程中，不少低价盘入市，是造成近几年济南整体房价滞涨的主要原因，但在此过程中，位置较好的楼盘价格却涨了许多。
百城房价显示，今年2月济南新房价格为8530元/平米。但记者观察发现，这样的价格目前在济南只能买到较为边缘地区的新建住宅，二手房更是只能买到极少部分学区不太好、房屋建造时间较长的房子。
均价低不代表着省城新房没有涨价，浆水泉附近一家楼盘2012年开盘时售价仅为10000元/平米，而目前售价为15000元/平米，4年间价格涨了一半。
但从近一年来看，省城大多数楼盘的价格却并没有上涨，反而有不少楼盘降价了，虽然近期频繁传出楼盘涨价的消息，但大多数仅是先降后涨。上述楼盘售价在2015年初曾达到18000元/平米的高点，但在2015年8月下降到了13500元/平米左右，之后虽然连涨3次，但目前只能达到15000元/平米左右。
观察可以发现，随着区域的成熟，房价上涨成为必然，但目前省城不少热点区域在配套不全的情况下，房价上涨速度缓慢，以唐冶片区为例，虽然近两年该区域成为热点置业区域，但近10家楼盘扎堆建设，让该区域房价持续在低位徘徊，目前该区域新房价格仅在6000元/平米左右，近两年并未上涨多少。
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新房价格近年来出现滞涨，但大多数处于市区繁华位置的二手房小区价格却在持续的走高，记者统计发现，在目前省城1822个存在二手房交易的住宅小区和街道中，有611个小区二手房挂牌价格已经过万元，其中，历下区一处小区二手房目前售价比10年前刚修建时的售价高出10倍。
仅以普通住宅来看，目前省城贵的二手房位于历下区和市中区，往往成为一个区域内价格高的房屋，市中区胜利大街小学学区二手房挂牌均价高达21000元/平米左右，在该区域，一套建造于上世纪90年代的90平米，往往能卖到180多万。
而价格高的二手房也不一定全是，历下区的历山名郡小区目前二手房挂牌均价高达27000元/平米左右，新小区、物业、“”、好位置都成为这处小区卖出天价的因素。
从价格走势来看，省城二手房价格要比新房涨得快了许多，数据显示，目前省城二手房挂牌均价高达11000元/平米，平均每年要增长近500元/平米。
市民王先生告诉记者，2003年位于转山西路的银座花园小区刚刚建造时，团购价仅为1400元/平米，但目前，该小区一套125平米的房屋可以卖到205万，售价高达16000元/平米以上，10多年的时间，该小区房价涨幅超过10倍。记者 张阳阳
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